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                  拆遷補償利用不同補償方式的營業稅籌劃
                  編輯:通乾團隊        錄入日期:12-06-12
                  拆遷補償是指屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定,在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時,對被征收房屋所有權人給予公平補償。拆遷補償方式主要有3類,即貨幣補償、產權置換和兩者相結合的補償方式。

                      根據我國目前營業稅法規定,單位和個人銷售地面建筑物等不動產取得收入的,需要按規定繳納營業稅。那么,在拆遷補償過程中,被征收人由于不動產拆遷取得的拆遷補償收入,是否按照銷售不動產繳納營業稅呢?同時,如果實行產權置換方式補償的,對于房地產企業將自建的房屋用于補償支出時,其房屋所有權轉移給被拆遷人,是否也要按銷售不動產繳納營業稅呢?

                      首先,拆遷補償收入不繳納營業稅。根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》(國稅函[2007]969號)規定,國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權,對于使用國有土地的單位和個人來說,是將土地使用權歸還土地所有者。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發[1993]149號)規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,不征收營業稅。因此,對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權,并按照《土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產)的補償費,不征收營業稅。根據上述規定分析,房屋征收部門按照《土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物,包括不動產的補償費收入,均不征收營業稅。但是,稅收政策強調不征收營業稅的補償收入,僅指按照國家標準取得的收入。

                      現實中,支付補償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權的單位,對從這些單位獲得的拆遷補償收入是否可以免征營業稅呢?《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函[2008]277號)規定,納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發[1993]149號)規定,不征收營業稅。而且,按照《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函[2009]520號)第一條規定,關于縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,包括縣級(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用權文件,以及土地管理部門報經縣級(含)以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。因此,無論資金來源何處,納稅人取得符合上述文件規定的拆遷補償收入,不征收營業稅。

                      其次,產權置換的房屋要繳納營業稅。產權置換也被稱作產權調換,根據評估方法不同,有兩種置換方式。一是價值標準產權置換,指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估,之后再以新建房屋產權予以價值的等價置換。二是面積標準產權置換,指的是以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。上述產權置換中,由于負責補償的單位將自己的房屋抵債換出,按照稅法規定,其置換出去的房產應繳納營業稅!國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定,房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不

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